안녕하세요, 여러분! 혹시 근저당권이 설정된 건물에서 전세 계약을 한 경험이 있으신가요? 또는 이런 경우 전세금을 제대로 돌려받을 수 있을지 고민되시나요? 오늘은 근저당권이 설정된 집에서 전세 계약을 했을 때, 만약 해당 건물이 경매로 넘어가면 **어떤 순서로 변제가 이루어지는지** 자세히 알아보겠습니다.
근저당권이란?
근저당권이란 **채권자가 대출금을 회수하기 위해 부동산을 담보로 설정하는 권리**입니다. 쉽게 말해, 집주인이 은행에서 돈을 빌릴 때 그 집을 담보로 제공하는 것이죠.
근저당권이 설정된 집은 대출이 상환되지 않을 경우 **경매로 넘어갈 위험이 크며, 임차인(전세 계약자)보다 근저당권자가 먼저 돈을 받을 수 있습니다.** 따라서 전세계약을 하기 전에 근저당권 설정 여부를 꼭 확인해야 합니다.
건물이 경매로 넘어가면 어떤 일이 발생할까?
집주인이 대출을 갚지 못하면, 은행(근저당권자)은 **집을 경매에 부쳐 대출금을 회수하려 합니다.**
이때 **경매 절차**는 다음과 같이 진행됩니다.
| 단계 | 설명 |
|---|---|
| 1. 경매 개시 | 집주인이 대출금을 갚지 못하면 금융기관(근저당권자)이 법원에 경매를 신청합니다. |
| 2. 경매 진행 | 법원이 부동산을 감정하고, 경매 일정이 공고됩니다. |
| 3. 낙찰자 선정 | 최고가를 제시한 사람이 낙찰받고, 소유권을 이전받습니다. |
| 4. 배당 | 경매금액에서 각 권리자(근저당권자, 세입자 등)에게 순위에 따라 배당이 이루어집니다. |
경매 시 변제 순위
건물이 경매로 넘어가면, **낙찰된 금액이 여러 권리자(근저당권자, 세입자 등)에게 배당됩니다.** 하지만 모든 사람이 돈을 다 받을 수 있는 것은 아닙니다.
**변제 순위**에 따라 배당이 이루어지기 때문이죠. 배당 순위는 다음과 같습니다.
- 1순위: 소액임차인(최우선변제권 보유자) 전세보증금이 일정 금액 이하인 세입자는 “최우선변제권”이 있어, 낙찰금액에서 우선적으로 보호받습니다.
- 2순위: 근저당권자(은행 등) 은행 등 대출을 해준 근저당권자는 1순위 배당 후 남은 금액에서 우선적으로 변제받습니다.
- 3순위: 일반 임차인(보증금이 높은 세입자) 소액임차인이 아닌 일반 임차인은 근저당권자 배당 이후 남은 금액에서 보증금을 변제받습니다.
- 4순위: 기타 채권자(세금, 공과금 등) 세금 체납, 공과금 미납 등이 남아 있다면, 배당금이 있다면 이 순서로 변제됩니다.
중요: 변제 순위가 낮을수록 보증금을 돌려받을 확률이 낮아집니다. 따라서 전세계약 전 **근저당권 설정 여부를 반드시 확인하고, 소액임차인 보호를 받을 수 있는지 체크해야 합니다.**
전세금을 보호하는 방법
근저당권이 설정된 집에서 전세 계약을 할 경우, 전세금을 보호하기 위해 반드시 몇 가지 **예방 조치**를 해야 합니다.
아래 방법을 참고하여 전세금을 안전하게 지키세요!
- 전입신고 및 확정일자 받기 전세계약 후 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 그래야 **임차권을 인정받고, 경매 시 배당 순위에 포함될 수 있습니다.**
- 근저당권 설정 여부 확인 전세 계약 전, **등기부등본을 발급받아 근저당권이 설정된 집인지 확인**하세요. 근저당권이 있다면 위험할 수 있습니다.
- 전세보증보험 가입 전세금을 안전하게 보호하려면 전세보증보험에 가입하세요. 만약 집주인이 보증금을 반환하지 않으면, 보증보험에서 대신 보상해줍니다.
- 소액임차인 보호 요건 확인 소액임차인은 일정 금액까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 자신이 **소액임차인 보호 대상인지 확인**하고, 가능하면 그 범위 내에서 전세계약을 진행하세요.
- 집주인의 재정 상태 체크 집주인의 대출 규모나 세금 체납 여부를 확인하면 위험을 줄일 수 있습니다. 필요하면 집주인에게 납세 증명서를 요청하세요.
주의: 전세 계약을 할 때 너무 낮은 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)로 계약하는 것도 위험할 수 있습니다. 보증금을 온전히 돌려받으려면 **매매가 대비 전세가율이 80% 이하인 곳**을 선택하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
근저당권이 설정된 집은 무조건 위험한가요?
꼭 그렇지는 않지만, **근저당권이 많으면 경매 시 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.** 전세계약 전 등기부등본을 꼭 확인하세요.
소액임차인 보호를 받을 수 있는 기준은?
지역별로 보호받을 수 있는 보증금 한도가 다릅니다. 일반적으로 **수도권 1억 5천만 원 이하, 지방은 5천만 원 이하**일 경우 보호받을 가능성이 높습니다.
전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
필수는 아니지만, **집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우를 대비해 매우 중요한 안전장치**입니다. 가능하면 가입하는 것이 좋습니다.
경매로 넘어가면 세입자는 어떻게 해야 하나요?
**배당요구 종기일 내에 배당요구 신청을 해야 합니다.** 그렇지 않으면 변제받을 권리를 잃을 수도 있습니다.
집주인이 전세금 반환을 거부하면 어떻게 하나요?
임차권등기명령을 신청하고, 소송을 통해 반환을 요구할 수 있습니다. 또한, 전세보증보험에 가입되어 있다면 보험사에서 보증금을 지급해줍니다.
집값이 너무 떨어지면 전세금을 못 받을 수도 있나요?
네. **매매가가 전세가보다 낮아지면(역전세), 낙찰금이 낮아 보증금을 받지 못할 위험이 있습니다.** 이 때문에 전세가율이 높은 곳은 신중하게 선택해야 합니다.
마무리 인사
오늘은 근저당권이 설정된 집에서 전세 계약을 했을 때 주의해야 할 점과 **경매 시 변제 순위, 전세금을 안전하게 보호하는 방법**에 대해 알아봤습니다.
전세 계약은 **한 번 잘못하면 큰 손해를 볼 수 있는 중요한 결정**이므로, 반드시 **등기부등본을 확인하고, 전세보증보험 가입, 전입신고 및 확정일자 받기** 등 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.
여러분의 소중한 전세금을 안전하게 지키시길 바랍니다! 도움이 되셨다면 댓글과 공유 부탁드려요!
태그: 전세, 근저당권, 전세보증금, 임차권, 소액임차인, 주택경매, 배당순위, 전세보증보험, 부동산, 법률상식